解讀《山東省建設用地控制標準（2019年版）》
來源：山東省自然資源廳 發(fā)布時間：2019-08-03 10:45:47 瀏覽次數(shù)：0
為進一步規(guī)范建設用地管理，促進依標準管地、用地、節(jié)地，省自然資源廳會同有關部門修訂完成《山東省建設用地控制標準》（以下簡稱《標準》）。2018年12月31日，省政府辦公廳印發(fā)了《關于做好<山東省建設用地控制標準>實施工作的通知》（魯政辦發(fā)〔2018〕39號）?，F(xiàn)就《標準》有關政策解讀如下：
一、文件修訂背景和過程
建設用地控制標準是國家或地方發(fā)布實施的建設項目統(tǒng)一用地標準，是工程項目設計、建設項目準入、土地供應和審批、土地開發(fā)利用和供后監(jiān)管的重要準則和政策依據(jù)，對促進土地節(jié)約集約利用具有極其重要的意義。我省于2005年頒布實施了《山東省建設用地集約利用控制標準》（魯政辦發(fā)〔2005〕27號），在加強建設用地管理，提升節(jié)約集約用地水平方面發(fā)揮了重要作用。但隨著經濟的發(fā)展和科技的進步，項目建設水平、產品生產工藝都有了較大提高，新的產業(yè)門類不斷出現(xiàn)，原標準已不能滿足當前形勢發(fā)展需要和土地節(jié)約集約利用需求，亟需修訂完善。為此，根據(jù)《山東省人民政府關于創(chuàng)建國土資源節(jié)約集約示范省的實施意見》（魯政發(fā)〔2018〕8號）、《山東省人民政府辦公廳關于做好省政府文件修改工作的通知》要求，省自然資源廳會同有關部門組織完成《標準》修訂工作。本次《標準》修訂是貫徹中央關于“堅持最嚴格的節(jié)約用地制度”的重要舉措，也是落實《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部第61號令）“組織制定節(jié)地標準體系和相關標準規(guī)范”的具體措施。
《標準》修訂工作啟動以來，山東省自然資源廳、山東省土地調查規(guī)劃院、山東建筑大學等單位組成的課題組深入開展調查研究，廣泛收集整理土地使用樣本數(shù)據(jù)，充分學習借鑒江蘇浙江等先進省份經驗成果，與省內19個相關行業(yè)協(xié)會及研究設計單位深入溝通座談，多次赴有關部委就標準修訂工作進行溝通匯報，在此基礎上完成《標準》修訂。2018年8月，通過了由自然資源部、高校專家以及省發(fā)展改革委等10個省直部門人員組成的專家組論證。2018年11月21日通過了省政府第23次常務會議審議。
二、文件主要內容
《標準》包括區(qū)域宏觀規(guī)劃控制指標、建設項目用地指標兩大部分。
（一）區(qū)域宏觀規(guī)劃控制指標。共有五部分內容：一是城市建設用地控制指標，包括人均城市建設用地和人均單項城市建設用地兩類指標；二是建制鎮(zhèn)建設用地控制指標，包括人均建設用地和建制鎮(zhèn)單項用地比例兩類指標；三是道路用地控制指標，包括城市道路和鎮(zhèn)村道路兩類指標；四是城市廣場用地控制指標；五是開發(fā)區(qū)用地控制指標，包括開發(fā)區(qū)投資強度，工業(yè)倉儲用地比例、道路與交通設施用地比例、綠地與廣場用地比例等，并將省級開發(fā)區(qū)按照地域差別劃分三等分別規(guī)定了用地控制標準。
（二）建設項目用地指標。共有四部分內容：一是工業(yè)用地指標，由基本規(guī)定和定額指標兩部分組成，包括33個行業(yè)大類，基本規(guī)定對農副食品加工業(yè)等29個工業(yè)制造業(yè)和廢棄資源綜合利用業(yè)的投資強度、容積率、畝均產值、畝均稅收、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率7項指標分別作了規(guī)定；定額指標按照生產規(guī)模級別，對工業(yè)行業(yè)28大類、89中類、136小類工業(yè)行業(yè)的建設項目用地規(guī)模標準進行了規(guī)定。二是農村居民點與城市住宅建設用地指標，包括村莊居民點、農村新型社區(qū)和城市住宅三個方面，其中村莊居民點用地控制指標包括人均建設用地面積、戶均宅基地面積和容積率三項指標；農村新型社區(qū)控制指標包括人均建設用地面積、人均住宅用地面積、住宅建筑面積凈密度三項指標；城市住宅控制指標包括規(guī)劃建設用地容積率和住宅建筑面積凈密度兩項指標。三是基礎設施項目建設用地指標，對交通基礎設施和其它市政基礎設施的用地指標進行了規(guī)定。其中交通基礎設施包括民用機場、港口、鐵路等六類設施；其它市政基礎設施包括電力、通信、給水等十類設施。四是公共服務設施項目建設用地指標，包括商業(yè)服務業(yè)設施建設用地、教育系統(tǒng)建設用地、衛(wèi)生系統(tǒng)建設用地等20類建設項目的67項小類用地。
三、文件的主要特點
本次修訂主要有以下三個特點：
（一）嚴守國家標準不突破。目前國家已陸續(xù)發(fā)布實施包括工業(yè)項目、公路、鐵路、電力、石油天然氣等項目在內的20余項土地使用標準，對于此類項目，《標準》修訂過程中嚴格以國家標準為準則，確保省標準不低于國家標準要求。
（二）標準體系更加完善。對不同項目進行歸類匯總，進一步明晰體系框架，如將文教體衛(wèi)和行政辦公用地歸類為公共服務設施用地，將交通用地、供熱工程、燃氣工程等歸類為基礎設施項目用地等，同時相比國家標準而言，增加了部分新興行業(yè)用地指標，如物流園、老年人設施等，標準體系更加完整，覆蓋行業(yè)更加廣泛。
（三）適度放寬公益類設施指標。為適應當前公益類設施用地新需求，提升民眾生活服務水平，我們適度放寬了部分公益類項目用地指標，如考慮教育用地戶外活動場地需要，幼兒園用地面積按不同規(guī)模提高了2-5平方米/生；充分分析當前中醫(yī)院用地趨勢，將不同規(guī)模中醫(yī)醫(yī)院的用地指標分別放寬了7-13平方米/床。
（四）強化工業(yè)用地和農村居民點用地標準控制。我省土地利用仍然存在粗放利用的問題，尤其在工業(yè)用地和農村居民點用地方面較為突出，提高工業(yè)用地和農村居民點用地利用水平也成為推動新舊動能轉換和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施的關鍵環(huán)節(jié)，為此，《標準》修訂堅持問題導向，對兩項指標進行了重點修訂。對于工業(yè)項目用地，為落實建設用地數(shù)量和強度雙控的要求，在原來國家工業(yè)項目建設用地五項控制指標（投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率）的基礎上中增加了畝均產值和畝均稅收兩個產出性指標，為學習借鑒浙江等省經驗，推進“畝均論英雄”“標準地”制度改革奠定基礎。為加強指標約束，分行業(yè)對部分指標進行了測算提升，如行業(yè)投資強度平均控制指標值是2005年的兩倍以上，30個工業(yè)行業(yè)中有29個容積率有所提高，通過標準的提升進一步倒逼產業(yè)轉型升級和企業(yè)提質增效。對于農村居民點用地，針對當前農村宅基地面積超標、閑置空置數(shù)量較多、不同地區(qū)面積差異較大等現(xiàn)狀，按照城郊、遠郊、平原、山區(qū)等不同類型明確新建宅基地用地標準。圍繞鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，研究制定了農村新型社區(qū)用地控制指標。
（五）成果簡便易查，便于使用。修訂后的《標準》將區(qū)域宏觀規(guī)劃控制指標和各行業(yè)建設項目用地指標集為一冊，按建設項目進行分類，根據(jù)項目規(guī)模的大小分別規(guī)定用地指標，便于項目設計者、項目建設者和土地管理者查閱使用。
四、文件實施過程中需注意的問題
《標準》既是建設單位、設計單位、科研機構編制可行性研究報告、初步設計過程中確定項目用地規(guī)模的重要標準，又是自然資源主管部門用地審批、土地供應、供后監(jiān)管的依據(jù)。在實施過程中應注意以下幾個問題：
（一）各行業(yè)、各部門在項目設計、可行性研究報告編制、用地預審、項目報批、土地供應、項目驗收、批后監(jiān)管、用地績效評估等環(huán)節(jié)均要嚴格執(zhí)行《標準》，市、縣自然資源主管部門要將土地使用標準的相關內容納入國有建設用地劃撥決定書和出讓合同中。
（二）《標準》既有宏觀區(qū)域規(guī)劃指標控制，又有建設項目準入和用地規(guī)模上限控制。區(qū)域規(guī)劃控制指標對城鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地指標進行了規(guī)定，所有相關規(guī)劃編制過程中必須遵循；建設項目準入標準主要是建設項目投資強度、容積率、綠地率、畝均稅收等控制指標，項目準入前要嚴格審查；建設項目用地定額標準按照行業(yè)類型和生產規(guī)模對建設項目用地規(guī)模進行了規(guī)定，所有建設項目都應控制在用地規(guī)模標準內，不應突破《標準》確定的用地規(guī)模上限。
（三）本《標準》是我省在國家有關標準的基礎上制定的地方性標準，是根據(jù)我省經濟社會發(fā)展需要和行業(yè)發(fā)展需求制定的更為嚴格的標準。對于尚未納入本《標準》的建設項目，有國家土地使用標準的執(zhí)行國家標準，國家尚未頒布土地使用標準的，可以參照國家有關建設標準或行業(yè)規(guī)劃、規(guī)范等確定用地規(guī)模。對國家、省均未出臺用地標準且未頒布有關建設標準的建設項目，以及確因安全生產、地形地貌、工藝技術等有特殊要求，確需突破相關用地規(guī)模的建設項目，應當依據(jù)《國土資源部辦公廳關于規(guī)范開展建設項目節(jié)地評價工作的通知》（國土資廳發(fā)〔2015〕16號）要求，規(guī)范開展建設項目節(jié)地評價。
（四）本次修訂未單獨制定我省禁止、限制供地項目目錄，統(tǒng)一執(zhí)行國家頒布的《限制用地項目目錄（2012年本）》《禁止用地項目目錄（2012年本）》。
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